据自治区住建部门统计，宁夏无物业小区至今仍占一定比例，多集中于老旧小区及一些早期开发的商品房小区，始建年代集中在20世纪末到21世纪初。因历史遗留问题、管理不善或资金不足等，导致物业服务缺失或不到位，日常管理主要依赖政府监管、社区代管和居民自治等方式。

　　如何让无物业小区从管理“破题”到幸福“落地”？连日来，记者走访一些无物业小区，采访相关部门、专业人士，探寻治理之道。

　　三个老旧小区的“逆龄蜕变”

　　8月3日，在银川市兴庆区青山家园小区，业主委员会副主任赵成全如往常一样，6时便开始在小区里巡查。

　　这个有着453户居民的小区，曾是青山试验机厂员工的骄傲，红砖楼房整齐排列，绿树成荫。但随着上世纪90年代末单位改制，机器制造厂撤销，小区像失去依靠的孩子，逐渐陷入无人照管的困境：路面坑洼、围墙倾颓、垃圾乱堆，一到夏天，居民连窗户都不敢开。

　　转机出现在2016年9月，在社区党委的指导下，小区成立了业主委员会。“当时最大的难题是没钱。”赵成全回忆，业委会成员反复琢磨，终于想到了办法，将原厂遗留的锅炉房改造成幼儿园，每年能获得6万元到7万元的稳定收入，这笔钱成了小区治理的“第一桶金”，全部投入到环境改造中。

　　如今走在青山家园里，处处都能看到治理的成果。平整的柏油路取代了泥坑，新划的停车位井然有序，智能喷灌系统为绿植浇水，几位老人坐在崭新的休闲椅上聊天，惬意十足。针对社区里60岁以上老人占了小区居民四分之一的现状，业委会还专门推出系列贴心服务，除了雇用专职保洁员确保垃圾日产日清外，还设立调解室，专门化解邻里矛盾。更让居民们感动的是，业委会每年都会用公共收益为80岁以上老人准备米面油等慰问品，这份心意让很多独居老人感受到了家的温暖。

　　谈到居民自治的优势，赵成全说：“我们每平方米只收0.28元的卫生费，不到市场价的一半，但服务却不输专业物业。”他举了个例子，去年冬天半夜水管爆裂，业委会成员冒着严寒组织抢修，天亮前就修好了。这种快速响应能力，正是小区自治模式的最大优势。居民也从最初的观望者变成了积极的参与者，小区大事小情都通过议事会、微信群等方式商议。去年改造小广场时，业委会就收集了50多条建议，最终方案让大家都很满意。

　　当日傍晚，当记者来到银川市金凤区黄河东路街道六中楼片区，安馨物业服务有限公司的保洁员正在清理当天的最后一桶垃圾。 “我们每天清晨5时准时清运，每周3次全面清扫。”保洁员告诉记者，尽管小区只有29户居民，但服务标准一点不打折。“以前垃圾桶3天才清一次，现在干净得连片落叶都难寻。”居民李凤英满意地说。

　　这个仅有29户居民的微型老旧小区，曾长期无人管理。2024年，借助银川市推广的“以大带小”托管模式，安馨物业公司将周边6个微型小区打包管理，通过规模效应实现专业服务覆盖。金凤区黄河东路街道办事处工作人员表示，这种模式对六中楼片区这样的微型小区尤为适用。

　　8月4日，记者来到银川市兴庆区解放西街街道水产巷小区，这个小区的变迁同样折射出无物业小区的治理探索。

　　这个建于1989年的老小区，最初分为两个区域。1—14号楼是银川市水产研究所的家属楼，16—25号楼则是银川市农垦局的家属楼。多年来，农垦局自设物业公司管理其家属楼，而水产研究所的家属楼则一直由社区代管，社区不仅组织了专业的清洁队伍，定期清扫小区卫生，还安装了监控设备，加强了小区的安全防范。

　　2023年年底，在街道、社区的推动下，水产巷小区引入专业物业公司统一管理。新物业不仅加强绿化养护，还增设了健身器材和儿童游乐设施，丰富了居民的业余生活。破损的路面得到了修复，老旧的照明设施得到了更换，小区的整体面貌焕然一新。

　　探访无物业小区治理现状

　　近年来，自治区住建厅、公安、消防等相关部门持续探索无物业小区的管理新模式，在解决基本管理问题的同时，提升居民的幸福感。

　　“截至2025年7月，全区有住宅小区5074个，其中无物业服务的小区2103个，占比41.4%。”8月6日，自治区住房和城乡建设厅房地产管理处处长姚富星介绍，这个数字看似惊人，但相较以往已经有了显著改善。

　　姚富星分析，无物业小区的形成源于多重因素：历史规划缺失、产权结构复杂、居民自治意识不足等。针对这些问题，宁夏各地在实践中不断探索，力求找到最适合本地情况的治理模式。

　　在我区无物业小区治理实践中，主要形成了三种特色管理模式。一是居民自治模式，如青山家园小区，通过成立业主委员会，盘活小区资源，实现自我管理和服务。二是“以大带小”托管模式，如六中楼片区，通过专业物业公司将周边微型小区打包管理，降低成本，提升服务质量。三是“社区代管”模式，如水产巷小区，多年来由社区直接负责小区的日常管理和维护。社区工作人员定期巡查小区，及时处理居民反映的问题，确保小区环境整洁、安全有序。

　　走访中，记者发现，宁夏无物业小区的治理工作虽然取得了一定的成效，但仍面临着不少挑战。一些居民对自治模式持观望态度，参与度不高，影响治理效果。此外，资金短缺仍然是制约无物业小区治理的一大瓶颈，尽管有些小区通过盘活资源、收取卫生费等方式筹集到了一定的资金，但对于大规模的环境改造和设施升级来说，仍然是杯水车薪。

　　赵成全坦言，虽然幼儿园租金能维持日常开支，但像更新消防设施这样的大工程，动辄需要十几万元，业委会实在力不从心。更让人忧心的是，现在的业委会成员平均年龄已经65岁，年轻人参与度不高。“我们都这把年纪了，还能干几年？”赵成全叹了口气。

　　“社区代管”模式在实际运行中也暴露出诸多局限性。首先在专业性方面存在明显短板。“我们只能提供基础的保洁、保安服务，遇到化粪池堵塞、电路老化等专业问题就束手无策。”银川市兴庆区解放西街街道北苑社区党委书记孟秀芝说。

　　据了解，在水产巷社区代管期间，每年只能完成1次化粪池清理，而专业物业进驻后半年就完成了3次彻底清理。其次，资金压力是另一大难题，社区代管期间主要依靠财政拨款，难以持续投入。后期专业物业公司进驻后，虽然收费标准仅为0.45元/平方米，但通过专业运营，已经累计投入30余万元用于监控系统更换、路面维修等改造项目，这是社区代管时期难以实现的。

　　更棘手的是居民观念的转变。“很多居民习惯了免费服务，对缴纳物业费非常抵触。”孟秀芝说，即便在物业进驻后，仍有部分的居民拒缴费用。

　　此外，社区代管还面临权责不清的问题，居民往往把社区当作“万能管家”，从邻里纠纷到家中漏水都要求社区解决，大大超出了社区的工作范畴。

　　多元共治让“幸福”加快落地

　　采访中，记者深刻感受到，无物业小区的治理工作任重道远，需要各方协同创新，才能让老旧小区焕发新生，居民们共享美好生活。走访中，各方结合实践提出建议。

　　赵成全表示，希望政府能在维修基金和业委会培训方面给予更多支持，让青山家园业主自治这个摸索了近十年的模式能够持续发展下去，真正实现“小区是我家，管理靠大家”的美好愿景。

　　基于“社区代管”模式转专业化物业服务的实践经验，银川市兴庆区解放西街街道北苑社区工作人员建议，应当建立过渡机制，采取“先服务后收费”的方式，让居民看到物业服务的好处。政府应该给予适当补贴，特别是对老旧小区的基础设施改造。要加强宣传引导，通过居民议事会等形式，让大家有“花钱买服务”的意识，最后是要明确社区和物业的职责边界，避免居民产生不合理的期待。

　　“如今的水产巷小区，监控、路灯全部更新，新增了3台电动自行车充电设备和2个电动自行车停车棚，居民满意度显著提升，这些变化印证了专业化管理的重要性。”兴庆区解放西街街道北苑社区党委书记孟秀芝说。

　　银川市物业管理协会相关工作人员呼吁，要加快培育专业化、本土化的物业企业，针对老旧小区特点发展一批“基础型”物业服务产品，满足居民的基本生活需求。同时，政府应加大对老旧小区改造的资金投入和政策支持，改善老旧小区基础设施，为物业管理创造良好的条件。此外，还应加强对物业企业的监管和培训，提升物业服务质量和水平，让居民真正享受到专业、优质、高效的物业服务。通过科技赋能，引入智能化管理手段，提高治理效率。

　　他山之石：

　　在探索无物业小区治理的创新实践中，国内多个城市形成了经实践验证的有效模式。根据北京市朝阳区政府2023年工作报告，劲松街道试点“物业+养老”模式，将闲置空间改造为养老驿站，物业人员经培训后提供助老服务，使社区养老服务覆盖率提升27%。上海市房屋管理局2024年数据显示，长宁区通过专业规划师改造的12个老旧小区，平均新增停车位8—15个，绿化率提升18%—25%。

　　成都市住建局2023年物业管理白皮书显示，青羊区试点“信托制物业”的8个小区，物业费平均收缴率从实施前的52%提升至81%，最高的小区达到89%。南京市住房保障和房产局统计，该市物业管家培训项目已培养持证人员286人，就业率达93%。

　　深圳市卫健委2024年社区医养结合专项报告指出，罗湖区“物业+医疗”模式覆盖的23个小区，老年人健康档案建档率从69%提升至92%，血压、血糖定期监测率提高35个百分点。（记者 陈思 陶涛 实习生 冯世瑞 文/图）