【案情回放】

　　2010年，马某与李某签订《房屋买卖合同》，约定马某将自己名下四间拆迁安置房屋中的一间出售给李某。签订合同后，李某将购房款足额支付给马某，并随即占有该房屋。因该房屋系拆迁安置房屋，合同签订后李某未能及时办理房屋产权登记。2013年符合办证条件后，马某将该房屋产权证办理在自己名下。期间李某多次催促马某将房屋过户到自己名下，但其推诿不办。2018年，马某经营的公司需向银行贷款175万元，并由某担保公司对该笔贷款提供保证担保。马某与某担保公司签订《抵押反担保合同》，约定用其名下包括涉案房屋在内的四套房屋作为抵押反担保并办理了抵押登记。

　　但是，马某的公司后来无力还清银行贷款。2021年，某担保公司向法院提出诉讼请求，要求判令马某经营的公司偿还其向银行支付的代偿款，并判令依法评估、拍卖或变卖马某名下包括涉案房屋在内的四套房屋，自己享有优先受偿权。对此，房屋买受人李某并不知情。法院判决某担保公司就马某所有的四套房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，李某才得知自己购买的房屋已被设定抵押，即将被法院启动司法拍卖程序。

　　同年，李某向法院提起第三人撤销之诉，要求撤销生效民事判决中某担保公司对其购买的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，得到法院的支持。担保公司不服判决，提起上诉。二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　（案例来源：银川市西夏区人民法院）

　　【以案说法】

　　民法典总则第八条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”涉案房屋系马某拆迁安置房屋，李某按照合同约定足额支付了涉案房屋的购房款，之后的占有使用属于行使合法的居住权。2013年符合办证条件时，马某本应及时协助李某办理房屋过户登记手续，但他违背诚信原则，反而向某担保公司作为抵押反担保向银行贷款，其行为等同于以无权处分的非本人财产向他人作抵押，售房人马某的行为属于损害他人利益的无效民事行为。

　　根据民法典第399条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不能设定抵押。对于涉案房屋被抵押的结果，并非购房人李某的过错导致。相反，某担保公司未对抵押房屋进行动态审查，未对抵押财产是否出售进行实质审查存在过错，应承担不利的法律后果。一、二审两级法院的判决结果是公正的。

　　本案的买房人未及时办理登记手续而被原房主登记在自己名下的情况，在司法实践中并不罕见。买受人在房屋符合登记条件后，应积极敦促出卖人协助办理登记手续；担保公司在办理抵押手续的时候也要尽到审查义务，对房屋实际权属进行动态审查。（宫胜利 钟玉珍）