老马是一名退休工人，子女都在外省安家落户。因为年龄大不愿意离开故地，所以老马多次拒绝子女接其过去共同生活的请求。鉴于此，老马子女共同出资为其重新购置了房产并请了保姆。一晃七八年过去了，保姆老刘一直勤勤恳恳照顾老马的生活起居，双方日久生情。最近老马感觉自己的身体一日不如一日，看到保姆老刘50多岁了，无子女也无房产，担心自己过世后保姆老刘的生活问题，于是老马自书遗嘱：“我死后，房子由我的子女共同继承，但保姆老刘有生之年对该住房享有永久居住权。”老马过世后，其子女要对外出售房屋，要求保姆老刘搬走。现在保姆老刘很迷茫，虽然拿着老马的遗嘱，但不知道自己到底该不该搬？

　　随着社会的发展，与老马、老刘相类似的情形越来越多，在《民法典》实施以前，人们往往只能通过赠给、遗赠抚养协议等方式来处理这类问题，但通常都会因此引发较为严重的家庭矛盾纠纷，闹得不可开交。而居住权的设立，非常有效的避免了家庭矛盾的产生。我国《民法典》第三百六十六条、三百六十七条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。从上述法律规定来看，居住权应当以书面合同的方式进行设立，但本案中老马却是以遗嘱的方式为老刘设立居住权，其关键在于居住权是否能以遗嘱的方式设立？关于该问题，我国《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，即民法典是允许以遗嘱的方式设立居住权的。据此，老马的行为符合法律规定，合法有效，保姆老刘有权在该房屋继续居住。不过需要提醒大家注意的是，无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。

　　当然，虽然居住权可以对抗新的所有权人（买受人）、抵押权人、继承人等，但其也有其相应的限制。举个例子，假设老刘后来领养了一个女儿，其过世时被领养的女儿能否继承居住权？答案是不可以。实际上居住权是一种用益物权，是对特殊困难群体“住有所居”在法律上的特别保障。因此，《民法典》第三百六十九条规定了居住权不得转让、继承。这时候有人会问，设立居住权的房子能不能对外出租？关于这个问题的答案，《民法典》第三百六十九条也有规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，即民法典原则上不允许居住权房屋对外出租，但也不禁止当事人之间的意思自制，这里的“当事人另有约定”必须是居住权合同或遗嘱中明确写明允许房屋出租。

　　最后，关于居住权什么时候消灭的问题，依据《民法典》第三百七十条规定：“期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”。这里需要特别注意的是，居住权消灭的应当及时办理注销登记，否则后期如果想要处理房屋，会受到不利影响。

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