购房时，有些人选择只公证不过户，这样做的原因可能有三种：卖方的房产证没办理下来；想等契税缴纳满一定年限后再过户，可以免税；想等找到合适的购房者后直接卖出，省去中间的过户环节。那么，这样做有没有风险呢？

　　基本案情

　　许某于2020年与冯某签订一份《房地产买卖合同》，约定冯某将位于银川市西夏区的一处房屋出售给许某。为了不缴纳营业税，买卖双方约定等房产证满5年后办理过户手续。同日，许某支付了全款，双方办理公证手续后，冯某交付该房屋让许某迁入居住。2022年，因冯某未向第三人履行判决，案涉房屋被法院强制执行而冻结。许某以其是房屋所有权人为由，向法院提出执行异议。法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条，认为许某未办理过户登记是其自身原因造成，裁定驳回许某的异议申请。

　　律师释法

　　怎样才算是房屋的所有权人呢？很多人认为签订了《房屋买卖合同》后，一手交钱一手交房，自己就是房屋所有权人了，其实不然。根据民法典第209条规定，只有办理了房产证，买房人才是真正意义上房屋所有权人。否则，购房人即便付了全款、并办理了公证甚至入住，房屋仍然可能被卖方“一房二卖”，或因卖方有债务被法院强制执行等。

　　如果没办理过户手续，所购房屋被强制执行时，能排除执行吗？如果符合法律规定，是可以排除执行的。《执行异议和复议规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　《执行异议和复议规定》第29条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　以上规定，当被执行人为房地产开发商，且房屋是居住用房并登记在开发商名下时，可以选择适用第28条或第29条来排除执行，否则只能适用第28条。本案中许某的情形适用第28条，但许某为了不缴纳营业税未办理房产证，系其自身原因，所以不能排除执行，只能依据《房屋买卖合同》以及办理的公证手续要求冯某退还房款并承担相应的违约责任。

　　购房者如确实无法办理房产证，为避免遭受损失，应注意四点：一、购房前先到不动产登记中心查询房产信息；二、要依法签订《房屋买卖合同》；三、应尽早要求卖方交房，及时通过银行转账方式支付首付款、办理银行贷款或者按揭手续。