【第107期】

房子是公众关心的话题。

为了更好保障“住有所居”，

民法典设专章对居住权进行规定，

保障特定人群的居住需求。

房屋不归自己所有，就不能安心居住吗？

宁夏大远律师事务所鲍嘉睿律师

带你一起了解居住权！

　　案例

　　情景一

　　老王在老伴儿去世之后一直独自生活。随着年纪越来越大，老王一方面想把现居住的房屋在生前就过户给子女，以减少遗产税等支出，也让子女安心照顾其生老病死；但另一方面又害怕子女在房屋过户之后对其不孝，让其住无所居，无所依靠。

　　在《民法典》出台之后，老王的愿望可以通过设立居住权予以实现。他可以与子女签订设立居住权的合同，约定在老王将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对于此房屋的居住权。由此既可以满足父母在有生之年将自己名下的房屋所有权转移给子女的意愿，又能够保障父母在失去房屋所有权之后，不至于被不孝子女撵出房屋造成居无定所的困顿局面。

　　情景二

　　小张和小李在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂而离婚，双方协议约定由男方享有全部的房屋所有权，并由男方补偿房屋折价款100万元给女方。但女方担心其放弃了房屋所有权之后，男方不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在男方全额支付补偿款之前，女方有权在该房屋内居住。

　　在《民法典》出台之后，女方可以通过与男方约定设立居住权的方式，更好地保护自身利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归男方所有，男方应当向女方支付一定数额的房屋折价补偿款，并且女方在男方足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。在居住权存续期间，女方对于房屋所享有的居住权可以对抗男方的房屋所有权，即使男方将该房屋另行出售，因为该居住权已经登记，女方对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。

　　情景三

　　老吴在其妻子去世之后一直在国内生活，子女均在国外工作生活，难以照料父亲的日常起居，便给父亲聘请了王大妈做保姆。老吴感念王大妈多年如一的悉心照料，担心王大妈在其死后无处可居，想给她提供一个居所保障，但又怕将房屋留给她之后子女对此心有嫌隙，弄得亲人之间反目成仇。

　　在《民法典》出台之后，老吴可以在设立遗嘱的同时，在遗嘱中明确在该房屋上为王大妈设立一个居住权，居住权的存续期间以王大妈的有生之年为限。如此一来，在老吴百年之后，子女可以继续按照遗嘱继承的形式取得房屋的所有权。在登记之后，老吴的子女需要保证王大妈在有生之年有权继续在该房屋内居住，不得予以妨碍。

　　此外，在现有二手房交易过程中，中介机构及买房人交易前一般会查询所售房屋明确的权属、是否存在司法查封，以及房屋上设立抵押情况。

　　《民法典》施行后，房屋居住权的设立也将是二手房买卖中需重点关注的问题。居住权的应用可能会出现在婚姻财产约定、继承关系、以房养老、离婚后居无定所等各方面。在保障低收入群体、弱势群体基本住房需求，有效化解婚姻家庭矛盾，设定更加合理、稳定的家庭财产关系等方面发挥积极作用。

　　律师解读

　　物权制度作为最重要的民事基本制度之一，是产权保护的基石。新颁布的《中华人民共和国民法典》物权编中有大量新亮点，其中首次被提出的“居住权”引起了广泛热议。过去物权法体系中没有“居住权”，所以当住宅承租人面对房屋所有权人、抵押权人主张房屋权利时，只能依据合同约定主张违约损失，经常处于相对弱势的地位。此次《民法典》物权编第十四章专章规定了“居住权”的内容，使承租人有了保障自身权利的法律依据。如果房屋所有权人或者抵押权人主张房屋权利时，承租人可以以自己享有“居住权”与之对抗。但需要注意的是，居住权须经登记设立，如果未经登记，那么承租人不享有居住权。

　　法律法规

　　民法典之规定

　　第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　居住权合同一般包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

　　第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

　　相关司法解释

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。

　　有关居住权的内容为：第四条　未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

　　宁夏新闻网记者　王莹/综合