本期特邀嘉宾：宁夏北民太德律师事务所 武艺 律师

　　主持人：记者 强永利

　　本期话题

　　楼上漏水，殃及楼下，苦于漏水业主家中无人无法联系，打不开房门，怎么办？

　　【案情回顾】

　　德胜一区为银川市老旧小区，1991年前后建成，面积较小，一梯四户。2018年12月9日，银川市德胜一区3号楼404室一住户家发生漏水，造成整栋楼楼道结冰。发生漏水后，业主找到物业，及时进行铲冰，并设法联系404室业主，虽经多方努力，但未找到404室业主。

　　【律师解答】

　　记者：楼上水淹楼下，房主无法联系打不开门，怎么办？

　　武艺律师：发现漏水情况后，作为受损方首先应保护现场，并进行证据固定。如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，进行协商、联系。如果找不到业主，应及时报警。协商、修补不成的，则可采取以下方式，准备相关手续完备后，再向法院起诉。

　　记者：业主委员会、物业公司、民警应通过哪些程序进行开锁？物业公司坐视不理该怎么办？

　　武艺律师：在找不到业主的情况下，可邀请有关人员进行现场见证，通过正当程序请开锁公司进行开锁。如果物业公司坐视不理或各部门相互推诿责任，可以去找当地居委会投诉处理。如果对于处理的结果不满意，可以到人民法院起诉邻居，要求对方停止侵害，并且对实际损失进行赔偿。

　　记者：如因漏水造成的损失，该如何索赔？

　　武艺律师：对于损失的赔偿范围，建议请有评估资质的企业如价格认证中心等，到现场进行评估。如果漏水原因确系楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”将争议提交法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，相关费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。

　　记者：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司是否承担责任？法律上如何规定？

　　武艺律师：《物业管理条例》第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到此类问题，首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，应为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。