人们购买商品房或他人房屋时，多采取按揭或分次交费的方式付款。当事人付完房款后，应及时办理过户手续，否则难免存在风险。本案买房人在付完房款后未及时办理过户手续，结果导致自己所购、且已入住的房屋被卖房人用于抵押贷款。

　　【案例回放】

　　马某于5年前与郭某签订一份《房屋买卖合同》，约定郭某将其名下位于银川市兴庆区某小区的一套住房出售给马某。双方还对房屋总价款及产权过户手续期限等进行了约定，并明确约定在马某支付房款定金后尚未过户前，郭某无权将房屋再次出租、抵押、出售给他人。合同签订后，马某分3次向郭某支付了房屋价款共计70余万元。郭某于2014年9月将房屋交付马某，马某一家随即入住。后马某多次要求郭某按约协助办理房屋产权转移登记手续，但郭某一再拖延未办。

　　2016年3月，郭某向某信用社申请贷款300万元，该信用社要求其提供财产作为抵押担保，郭某遂与信用社签订《抵押合同》，以上述实际已出售给郭某的房屋为自己的贷款提供抵押担保，并于当月办理了抵押登记。马某偶然得知自己购买的房屋被郭某拿去抵押借款后气愤不已，一纸诉状将郭某和该信用社诉至法院，请求法院确认该信用社对其所购买房屋设立的抵押权无效。

　　经审理，主审法官认为，马某与郭某签订的《房屋买卖合同》属有效合同。郭某处分马某的房产属于无权处分行为，其与信用社就涉案房屋所设立的抵押权无效。最终法院判决支持马某的诉讼请求，有力地保护了马某的房产权利。

　　（案例供稿：张林旺银川市兴庆区人民法院法官助理）

　　【以案说法】

　　买房人交付完全部房款，卖房人仍私下将所卖房屋拿去抵押贷款，是利用交易房产未经登记过户、其所有权未转移的规定而为之。这种钻法律空档不讲诚信的行为，是得不到法院支持的。

　　一、双方当事人之间签订的房屋买卖合同为有效合同。签订合同进行交易，是作为公民或法人间实现利益的一种行为，只要不存在违反《民法总则》《合同法》关于违背平等自愿、诚实信用原则和缔约过失等导致无效的情况，合同一经签订便对双方当事人具有法律效力。本案当事人双方均为完全民事行为能力人，设定合同的权利义务对等，规定明确，意思表示真实，因此双方签订的《房屋买卖合同》完全有效，应当受法律的保护。

　　二、一方不完全履行有效合同规定的义务构成违约。本案被告郭某存在两处违约行为。一是在买房人支付全部房款后，不履行协助过户的义务。根据我国《物权法》的规定，房屋作为一种特殊的不动产，其所有权的转移不像其他物品自交付时转移，而是必须经房管部门“登记过户”后才转移。因此，买卖房屋合同在一方支付全额房款另一方交付房屋后，其得到完全履行的最后一步，尚需卖房人配合买房人办理过户手续。本案被告故意拖延履行配合过户的义务即构成违约。被告第二个违约行为，是置合同“未过户前郭某不得将房屋再次出租、抵押、出售”的规定于不顾，未经对方同意擅自将已售房屋作抵押为自己贷款，严重违背了诚实信用原则。

　　三、被告未经他人同意处分他人的财产系侵权行为。马某依约支付了购房款，郭某将涉案房屋交付马某且马某已长期入住，故马某系涉案房屋的真实权利人。郭某消极作为致使涉案房屋未能及时办理过户登记已构成违约，且未经房屋真实权利人马某同意，隐瞒房屋真实情况，擅自用该房屋作抵押贷款，属于“无权处分”的侵权行为。其在信用社的贷款行为存在欺骗，因此郭某处分马某房产的行为无效，故他与信用社就涉案房屋所设立的抵押权无效。（钟玉珍）

　　房产交易过户，怎么做才安全？

　　产权证是购房者拥有房屋的凭证，办理产权证是房屋交易的最后一个环节。房屋交易前，买方注意哪些事项才能确保交易安全顺利？房屋过户应准备哪些资料？

　　一、房产买卖过户的注意事项

　　签合同前，买方一定要看到卖方提供的三方面证件及票据，包括：1.卖方提供的身份证原件、房屋产权证书、土地使用权证正本原件，留复印件。注意房产证所有人及共有人（配偶）身份证、户口本、婚姻证明复印件。2.买房时的相关凭据，比如原购房合同、购房发票、契税完税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。3.交易房屋水、电、煤、有线电视交费情况，以避免以后发生纠纷。

　　要到房管局查询产权证的真实性。应要求房主或中介带买方到房管局查询产权证的真实性，包括查询房产的基本情况、抵押情况及有无查封情况、是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否为同一人。搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　签订书面协议要考虑周到。主要关注4项内容，即产权情况、房产总价、交易税费的分担及日期。其中日期包括交定金、交房、过户时间，要一一明确才能保证交易顺利进行。

　　要合法彻底办理过户，注意采取分步交费的方法。要求业主过户资料完成先付50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证再付全款。如是中介过户，资料完成先付50%中介费，所有手续完结、房屋交付完成再付余款。如是按揭购房，应将部分款项交由可靠的第三方监管或交由银行监管，约定在完成过户手续后，才能将下剩房款划拨到卖家账户上。

　　二、房产过户所需资料

　　（1）房地产转移登记申请表；（2）申请人身份证明；（3）卖方房屋产权证、土地使用权证书；（4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书；经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书）；（5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；（6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；（7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；（8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；（9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；（10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；（11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；（12）房地产共有人同意转移的意见书；（13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；（14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件；（15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

　　买卖双方须到房产局共同办理过户手续。将房产过户的申请材料都交给房产局后，需要填写相关表格，房产局会出具受理回执单，按照回执单上面说明的日期缴纳税金，时限为30个工作日，房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。（钟玉珍整理）