买卖被抵押房屋，合同是否有效

　　在现实生活中，房产被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不能履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　杨女士所担心的是，张某要出卖的房子是办过抵押手续的，买卖被抵押的房屋，合同是否有效？

　　《担保法》规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

　　按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。

　　最高人民法院的相关司法解释规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。对此，《物权法》第191条有更明确的结论：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　但即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的。

　　买卖被抵押房屋，如何正常交易？

　　在现实生活中，未还清贷款即出售房产的情况大量存在，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。从这个角度说，张某与杨女士签订协议，要把抵押的房子卖给杨女士，虽然未被明确禁止，但却是有条件的。

　　首先，签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。作为卖方有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。而作为买方，应主动了解该房是否被抵押。

　　其次，签订买卖合同后，卖方必须在限定时间内解除抵押，因为不解除抵押是无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的一个前提。而解除抵押涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱的来源不同，各方风险也不同。

　　在现实生活中，解除抵押有两种情况，第一种是由卖方自筹资金，对于买方来讲就没有什么风险；第二种是用买方的首付款来解押，这对买方来讲是有一定风险的。如果买方要支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该款项解押而挪作他用，譬如卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等），把本该用于还贷的钱挪用，最后导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的情况。这时，买方就会陷入麻烦。

　　杨女士现在碰到的情况就类似于第二种，她已支付20万元，如果张某把这笔钱用于归还银行贷款，就能解除房屋的抵押，之后的买卖就会顺利。

　　购买被抵押房屋，履行中出现纠纷怎么办

　　房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。履行出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行，这种情况下，如果买方起诉，有两种方案。

　　方案一：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。

　　方案二：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户，而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务（想要房这是必须的）解除抵押。如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。（据《宁波日报》）