中原地产研究院开年调研数据显示，在全国28个城市中，房货政策春节后全面宽松，已基本恢复正常水平。相比去年四季度初按揭贷款放款周期以3个月以上为主，当下新房、二手房贷款基本都集中在2个月以内。

　　与此同时，受累资金困扰的房企自去年下半年以来展开了轰轰烈烈的“自救运动”，从出售物业等优质财产到低价配股，再到“老板自掏腰包”，多家房企积极自救。

　　行业整体形势依旧严峻

　　2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。 

　　其中，穆迪预测2022年全国合约销售额将下降5%至10%；标普预测2022年商品房销售额将下滑7%左右。而惠誉较为悲观，预计2022年合同销售额将较2021年缩减10%至15%。 

　　同时，房企依然面临着较大的海外还债压力。 

　　克而瑞统计数据显示，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高。 

　　叠加销售疲软，预计2022年仍会有房企发生违约事件，届时或会进一步打击债权人信心，使得房企再融资环境更趋于紧张。 

　　在此背景下，预计2022年出现房企负面评级或评级下调的可能性依然较高。其中，低信用评级的房企会受到更多影响，主要体现在债券平均期限缩短、平均票面利率居高不下等方面。 

　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，此前开发企业过度依赖非标类融资，如资管、信托等，成本高，账期短，一旦市场下行，销售受阻、回款受制，“快周转”走不通，企业大概率会深受其害；收并购也是企业常常使用的扩张之法，短期有助于提高企业规模，但由于信息不对称等原因，轻者牺牲企业利润，重者规模与利润并失。 

　　克而瑞研究中心总经理林波告诉记者，即便国家要求银行加大对房企资金支持，但对那些没有还债能力和充足现金流的房企，也不会给予支持，政策好转对这类企业用处不大。 

　　房企自救行动纷纷展开

　　2月9日晚，华夏幸福发布关于公司债务重组的进展公告，目前已签约实现债务重组的金额累计为429.18亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计28.69亿元。 

　　目前来看，两种自救模式成为主流：首先是诸多房企新发债券的“借新还旧”模式，资金用途包括项目建设、偿还项目贷款、补充流动资金等；其次，通过抛售手中的项目、业务以期快速获得现金。 

　　此外，暂缓拿地或不拿地；引入战投，借力分担风险，回购股权、债务展期均成为房企的自救手段。 

　　林波告诉记者，目前大多数房企都面临类似局面，目的都是让公司保持现状，让公司撑得久一点。 

　　林波指出，面对如期而至的债务，国企央企可以靠融资解决问题。相较之下，部分民企只能通过出让股权、变卖资产项目这些断臂求生的方式来自我造血，因此，甩卖资产成为最快的方法。 

　　集中偿债期有望平稳度过 

　　林波告诉记者，资产出售、引入战投、债务展期等一系列动作，就是以时间换空间。 

　　但大部分企业通过资产腾挪和债务调整，留出更多时间，来等待政策市场的转变。 

　　值得注意的是，新一轮融资放松确实已经开始了。 

　　此前，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券、金地集团完成发行15亿元中期票据。从目前的情况来看，融资渠道正在逐步宽松，但对于当前整个地产行业而言仍是杯水车薪。虽然评级机构未来预期偏悲观，但仍有部分房企获得了偏正面的评价。这类房企的共同点主要体现在再融资空间较大、存货质量良好等，未来有望在逆势中维稳发展，甚至是逆势破局。 

　　张波告诉记者，从目前房企应对压力的态度来看，绝大部分房企都积极自救，不少房企甚至通过优秀核心资产的转让来大幅度增强偿债能力。 

　　总体来看，预计房企整体可平稳渡过3月集中偿债期，市场不会出现大面积违约现象，但不排除部分房企会因债务问题被拆分甚至兼并，行业集中度仍然会进一步提升。 

　　企业的自救行为短期内未必会有明显成效，但也必不可少。在政策和市场的双重压力下，不断有企业退出是比较确定的，这个过程可能会持续较长时间。当行业风险有序释放之后，行业面貌或迎来新的变化，届时行业格局也将出现改变。经历风险考验的企业将占有更高市场份额，本身自带信用优势的央企国企或占据更高权重。     （据每日经济新闻）