借用亲属之名在农村自建房屋惹出权属纠纷
2021-12-23 16:26:21   来源:宁夏新闻网

  【案情简介】

  原告张某某因农村自建房屋权属纠纷起诉到法院,请求确认房屋为其所有。案涉房屋的宅基地使用证与村镇房屋所有权证上登记的均是被告王某某的姓名。原告主张双方对该房权属早有约定,原告出资建造,等可以办理不动产权证书的时候再由被告将房屋转让给原告。被告则不认可与原告说法,主张当时因为家中较穷,向原告借款建房,(双方系亲属关系)并未承诺将房屋过户给原告。

  

 

  【争议焦点】

  本案的争议焦点在于案涉房屋的是由谁出资建造的以及使用他人的宅基地建房能否取得房屋所有权。由于案涉房屋属于使用农村宅基地建房,因此这之中还涉及到农村宅基地使用权的相关内容。我国关于农村使用宅基地建造房屋的权属认定不同于商品房,本案原告提出的确权之诉,请求法院判决房屋归属于自己也无法避开房屋建筑用地为宅基地的事实。  

  【案件审理】

  因为涉案房屋建房时间久远,双方关于建房借款以及如何分配建房利益方面并没有书面协议,律师基于委托人名下的宅基地使用权证书、村镇房屋所有权证进行举证质证,并申请知情人出庭作证,对于原告提出的证据一一反驳。鉴于双方本是亲戚关系,律师也积极主动运用调解方式,避免出现“赢了官司,至亲反目”的结果。本案经过两次庭审后,原告撤回了起诉,委托人对于律师的工作表示非常满意。

  【相关法律解读】

  一、申请宅基地以具有本村集体经济组织成员资格为前提条件

  《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《江苏省土地管理条例》第34条规定:“农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地,其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。……”就此可知,宅基地使用权的原始取得以权利人具有本村集体经济组织成员资格为前提条件,非本村集体经济组织成员不得申请宅基地使用权,且农村村民一户只能拥有一处宅基地。

  本案中,原告方已经在本村申领并使用了宅基地,案涉房屋所使用的宅基地属于其他村集体所有,其本人也不在案涉房屋所在村庄生产生活,如果允许原告假借被告名义使用其他村集体所有的宅基地建造房屋并据此获得所有权,则明显违背了我国现行法律法规中关于宅基地的申请人需为“具有本村集体经济组织成员资格”的有关规定,也有违“一户一宅”的原则。

  二、非合法宅基地使用权人不能取得所建房屋所有权

  《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。根据“房地一体”原则,农村房屋所有权的取得以拥有相应宅基地使用权为基础。没有宅基地使用权而非法占用土地或者占用他人宅基地建造住宅,系违法建造,不能取得相应物权。

  本案中原告举出购买建房材料收据就是意图证明自己是房屋的事实出资方,希望法庭认可自己建造房屋的事实行为,以期借助事实行为来原始取得案涉房屋的所有权。然而根据“物权法定”原则,物权的种类和内容均由法律规定,当事人之间不能创设。而根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭一般应以依法登记为生效要件。此外,虽然《物权法》第30条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力,但合法建造取得物权,应当包括两个前提,一是必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利,二是房屋应当建成。而在本案中原告在宅基地使用权属于他人的情况下,显然不能取得该房屋所有权。

  【延伸拓展】

  生活中经常存在借用他人名义申请的宅基地建房的行为,那么假如双方私下里约定由其中有资格申请宅基地的一方向所在村民集体申请宅基地,另一方则在事实上出资建造房屋,此种行为是否有效呢?法律实践中常常存在不同做法,但笔者认为有效与否关键取决于两点:首先,被借名申请人是否具有申请相应宅基地的条件;其次,二者有无违法欺骗的情形。根据《合同法》第52条关于合同无效情形的规定:“1.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;2.以合法形式掩盖非法目的的”以及《江苏省土地管理条例》第34条规定,宅基地“经批准后连续二年未使用的宅基地,应交还原集体经济组织另行安排利用。”因此,双方私下协商借用他人宅基地建房的行为损害了村集体及其他成员的利益,间接掩盖了恶意谋取宅基地使用权的目的,违反了法律法规的有关规定。同时,还违反了《土地管理法》中关于宅基地管理的立法初衷。因此,以欺骗手段假借他人名义申请宅基地的行为无效,但因此支出的建房费用可以向相关获益人主张返还。

【编辑】:胡琴
【责任编辑】:胡琴

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