重点一

　　公益设施不得抵押

　　学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

　　《民法典》第三百九十九条第三款明确规定：下列财产不得抵押：

　　（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

　　重点二

　　是否允许抵押物的转让应当登记

　　《民法典》第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响　。

　　这一规定赋予了抵押财产流转的可能，同时也对抵押权人行使抵押权造成了一定风险，虽然《民法典》第406条也专门规定当事人可以约定抵押人不得转让抵押财产，但实践中尚有漏洞，故《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》明确规定：当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。在有约定登记为“是”的情况下，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。也就是说，在前述情况下，除非抵押权人同意，抵押不动产无法办理转移登记。

　　PS：上述规定仅限于《民法典》施行后办理不动产抵押登记的情形，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　重点三

　　担保范围需要明确记载

　　《民法典》第389条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

　　为配套落实《民法典》上述规定，《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》明确要求：当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”，自然资源部还对不动产登记簿样式进行修改，增加了“担保范围”一栏。

　　重点四

　　不动产登记簿记载内容与抵押合同不一致时以登记簿为准

　　不动产登记簿是证明我们物权归属和内容的根据，实践中有时会出现在登记机构记载抵押权内容、范围与抵押合同约定不一致的情况，《有关担保制度的解释》第四十七条明确：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所做的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”

　　重点五

　　登记机构具有过错需要担责

　　《民法典》第二百一十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　如果因登记机构原因导致不动产抵押未登记而抵押权未有效设立的情形时，根据《有关担保制度的解释》第四十八条　当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。登记机构应当承担赔偿责任。

　　律师建议

　　1.为保障自身权益，建议如需设立抵押合同，抵押权人务必注意在抵押合同中约定：“未经抵押权人书面同意，抵押人不得转让抵押财产。”并且，在办理抵押登记时，确保该等约定登记于不动产登记簿；

　　2.动产抵押未经登记不得对抗善意第三人，不能对抗其他一般债权人的保全和执行，故即使是动产设立抵押权，建议仍然依法办理登记。