本期特邀嘉宾：宁夏北民太德律师事务所王宵峰律师

　　主持人：记者 强永利

　　【本期话题】何为小产权房，能购买吗？

　　【案情回放】

　　张先生最近选中了一套新房，与户主签订购房意向合同，在准备付款时他才知道，原来看中的小区是回迁安置小区，因为不了解相关政策，已经交了部分现金的张先生很担心，“身边有人说这是小产权房，只能签合同没有相关证照，怎么知道这个小区是不是小产权房，购买小产权房有没有风险”。

　　什么是小产权房

　　记者：由于标价低廉，很多人在买房时将眼光投向了小产权房。何为小产权房？是否可以购买小产权房，能不能过户？

　　王宵峰：小产权房非法律上的概念，其是在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在集体土地或者耕地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

　　乡镇政府颁发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。最常见的小产权房是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　关于小产权房的法律规定

　　根据《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

　　购买小产权房的风险

　　记者：那么，购买小产权房必然无效吗？购买小产权房有哪些风险？

　　王宵峰：小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。当然，以下情况除外：

　　对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。但未经批准的，若合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　根据我国《土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。故“小产权房”拿不到正式的房产证，故并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　购房后如遇到国家征地拆迁，由于乡产权房非合法产权，购房人并非合法的产权人，无法获得拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　综上，提醒大家在购买小产权房时一定要谨慎。